Tips til 6 ferieboligmarkeder

av , .

Vurderer du å kjøpe feriebolig i utlandet? Her er vår guide til seks av de viktigste markedene for nordmenn – og vår vurdering av hvor smart det er å kjøpe akkurat nå.

Ferieboligmarkedene er i ferd med å hente seg inn igjen etter noen tøffe år under finanskrisen. Men hva har skjedd i løpet av de siste årene, og hvor lønner det seg å kjøpe? Her er vår lille guide til seks av de viktigste markedene for norske ferieboligkjøpere.

Spania

Dronningen er utvilsomt tilbake. Men veien har vært lang og tornefull: I glansdagene på slutten av 1990-tallet hadde Spania alene anslagsvis over 70 prosent av antallet norske ferieboliger i utlandet. Utbyggingstakten inn i vårt millennium var intet annet en formidabel, og det påstås at det i 2005-06 ble bygget flere boliger i Spania enn i Tyskland, Frankrike og England – til sammen!

I denne perioden var det mange investorer som tjente gode penger på spekulasjon i ferieboligmarkedet, anført av spanjolene selv. Modellen var å kjøpe 5, 10 eller kanskje også 20 leiligheter ”på plan” – altså før boligene engang var påbegynt. Som tidlig investor (og finansieringskilde for utbygger) oppnådde man gunstige priser, og etter hvert om byggearbeidet skred frem ble prisene på boligene stadig høyere. Noe solgte investorene unna etter hvert for å betjene egne lån, mens man selvsagt tjente mest på videresalg av ferdige boliger.

Denne modellen fungerte godt så lenge kjøperne etterspurte ferieboliger. Problemene begynte gradvis å melde seg ettersom kjøperne uteble, mens boligprisene fortsatte å stige. De første eiendomsmeglerne gikk konkurs frem mot 2005, mens de første utbyggerne fikk stadig alvorlige problemer. I 2007 smalt det, når noen av de største utbyggerne i Spania (og dermed også Europa) mått kaste inn håndkledet og la bankene overta. Krisen i Spania var et faktum, i høy grad påført landet av vill vest-tilstandene i boligmarkedet. Spania klarte – helt på egenhånd – å skyte seg selv i foten i god tid før resten av verden fikk finanskrisen midt i fleisen.

Samtidig som prisene steg og etterspørselen avtok i det spanske ferieboligmarkedet, dukket det opp nye ”billigmarkeder” som Tyrkia, Brasil, Thailand og Bulgaria. Spesielt Tyrkia overtok mye av Spanias volum blant ferieboligkjøpende nordmenn, mens Bulgaria og Brasil viste seg mer som mer av døgnfluer der interessen ganske fort avtok. Thailand viste seg på sin side som et mer stabilt marked, og har fremdeles sin menighet blant oss nordmenn. Sammen gjorde disse markedene sitt til at Spanias andel av solgte ferieboliger til nordmenn sank til under 30 prosent – altså en dramatisk prosentvis andel av salget.

Dette var situasjonen etter tre-fire år med et globalt ferieboligmarked sterkt preget av finanskrisen. Frem mot 2012 hadde imidlertid boligprisene i Spania sunket så kraftig at de første kjøperne begynte å melde sin interesse igjen. Mange gjorde et ferieboligkupp til brøkdelen av 2007-prisene, og volumet begynte å stige. I dag melder eiendomsmeglere i Marbella om full aktivitet og masse salg, også til nordmenn. Dronningen har igjen inntatt ferieboligtronen, og alt tyder på at hun vil sitte stødig på den i lang tid fremover.

Så hva betyr det i rene ord – er tiden inne for kjøp, eller bør du vente? Etter vår mening er dette en tid for å realisere drømmen om egen feriebolig i Spania. Prisene vil trolig fortsette å stige, men slett ikke i samme tempo som tidligere – et stort antall usolgte ferieboliger ”på lager” og fortsatte store problemer i spansk økonomi forhindrer mye av prisstigningen i lang tid fremover. Mot kjøp teller selvsagt en ugunstig valutautvikling mellom kroner og euro i den senere tid: Du får mindre for krona enn tidligere.

USA/Florida

Med unntak av Spania (som klarte å skaffe seg en boligkrise helt på egenhånd) var USA det markedet som ble tidligst og umiddelbart hardest rammet av finanskrisen. Den oppsto jo til og med i USA, i form av den såkalte ”subprime”-skandalen. Kort forklart gikk denne ut på at bankene hadde vært alt for slepphendte med å gi boliglån, der lånesum etter hvert ble høyere enn verdien på boligen (som sank i verdi). Slike ”råtne lån” ble pakket inn i ulike investeringspakker, og videresolgt med godt skjulte tikkende bomber til ivrige investorer som blant annet enkelte norske kommuner.

Til slutt sprakk boblen, og én etter én gikk velrennomerte amerikanske finansinstitusjoner overende. Da legendariske Lehman Brothers falt, fikk finanskrisen både et navn og et ansikt. En umiddelbar konsekvens var at boligprisene stupte. I ferie- og pensjonistparadiset Florida opplevet man de reneste loppemarkedprisene, ettersom særlig bankene – som ikke ønsket å være boligforvaltere på heltid – kvittet seg med boligene de måtte overta for alle som rømte fra sine boliglån.

Situasjonen skapte et bonanza for investorer med rede kapital, som vi nordmenn fremdeles hadde mer enn de fleste andre av – men kanskje var litt for redde til å benytte oss av. Dollaren var rekordlav mot krona, og prisene på ferieboliger nesten latterlig lave. Samtidig var utleiemarkedet bra, all den tid amerikanerne selv foretrakk leie fremfor eie i sitt ferieparadis. Resepten var å kjøpe for utleie, og la leieinntektene dekke hele eller deler av finanskostnadene – for deretter å sitte stille og rolig og vente på prisstigningen som alle vet er uunngåelig.

De elleville muligheters tid for ferieboligkjøp i Florida er forbi. Først og fremst fordi dollaren har styrket seg betydelig i forhold til krona, men også fordi de amerikanske ferieboligkjøperne gradvis har begynt å vende tilbake til sitt eget marked. Det betyr imidlertid ikke at du ikke fremdeles kan gjøre gode kjøp. Prisene på ferieboliger i Florida ligger fremdeles under nivået fra før finanskrisen, og de vil fortsette å stige i årene fremover. Så får du heller vurdere, da – om valutaforholdet akkurat nå er så negativt at du velger å vente og se.

Frankrike

Norske ferieboligkjøpere har tradisjonelt nesten utelukkende kjøpt i området vi gjerne omtaler som den franske Riviera. Dette har alltid vært det “trygge” alternativet, der prisfluktuasjonene ikke har overrasket noen så langt i dette millenniet. Her bygges det lite nytt, og området har aldri vært plaget av overetablering eller -utbygging. Snarere tvert imot: Regelen har vært at de beste objektene omsettes raskt, og at de mindre gode objektene alltid finner sine kjøpere.

Som et av svært få markeder i verden har ikke boligprisene sunket nevneverdig under finanskrisen. De steg riktignok ikke heller, men har holdt seg mer eller mindre stabile fra 2008 og frem til i dag. I dag er det imidlertid slik at etterspørselen har gått noe ned, og derfor tar det lengre tid å omsette hver enkelt bolig. Dette betyr imidlertid ikke at du kan forvente deg noe billigsalg – da må du lete i andre ferieboligmarkeder enn dette.

Den Franske Riviera er et av de dyreste boligmarkedene rundt hele Middelhavet, og mange nordmenn har fått merke at de ikke kommer langt med halvannen million kroner til rådighet – i alle fall ikke om de forventer nærhet til sjø og/eller flyplass. For her er det en grei tommelfingeregel at prisene avtar med avstand til strand og flyplass, i alle fall i grove trekk. Derfor søker mange nordmenn seg litt opp fra kysten – enten vestover mot Marseille og inn i Provence, eller også inn til Valbonne og videre mot Grasse. Og hvorfor ikke søke seg lenger mot vest, til den mindre pressede kyststrekningen mellom Montpellier og Spania? (Se side 72 i denne utgaven av REIS for mer om Languedoc-Rousillon.) Fremdeles er kvadratmeterprisene høye sammenlignet med de fleste andre ferieboligmarkedene i Europa, men tross alt mer overkommelige for vanlige lønnsmottakere.

Frankrike er også trygt som boligmarked. Det franske byråkratiet er tungt og beryktet. Notar-systemet er innarbeidet og obligatorisk ved boligoverdragelser, og trygger kjøpet ditt.

Den franske Riviera er for deg som har råd, og for deg som ikke spekulerer i store prissvingninger. Her kjøper du trygt – også i 2016.

Italia

Italia har også merket den økonomiske nedgangen vi ser i flere av middelhavslandene; det er ikke uten grunn at forkortelsen PIGS (Portugal, Italia, Grekenland og Spania) oppsto som samlebegrep på land i dype økonomiske problemer etter finanskrisen. Men det er nå likevel noe eget med det kaotiske støvellandet, med sin salige blanding av svart og hvit økonomi og urokkelige tro på at går’e, så går’e. Ingen krise er vel reell så lenge man har skinke og ost på bordet, og vin i glasset.

Litt sleivete sagt, selvsagt – men likevel… I Italia har ting luntet og gått i gamle spor. Der Spania eksploderte i utbygging av ferieboliger, så man kun krusninger i Italia. Her ble det bygget svært få store ferieboligkomplekser – den trenden var liksom ikke noe for italienerne. Dermed fikk man heller ingen tilsvarende nedtur i ferieboligmarkedet med finanskrisen. Joda, etterspørselen stoppet opp og prisene sank. Men ingen banker gikk overende av den grunn alene. Og etterspørselen er tilbake, på sitt jevne og alt annet enn boom-pregede nivå. Her søker vi gjerne individuelle boformer, og mange søker (mot vår sterke anbefaling) alene, uten hjelp av megler eller advokat. Blant mange feller man da kan gå i, er kjøp med penger under bordet. Et råd til norske boligkjøpere er å ikke betale penger under bordet! Mest fordi det ikke er lovlig, selvsagt, men også fordi italienske myndigheter gjør hva de kan for å få bukt med dette problemet – blant annet ved å innføre påkrevet bruk av betalingskort over en viss sum i mange typer transaksjoner. Om de lykkes er selvsagt en helt annen sak. Men det du som boligkjøper risikerer er å måtte skatte av et langt høyere beløp om du en gang skal selge – uten penger under bordet.

Italie ligger høyt oppe på listen over norske feriebolig-favoritter. Men prisnivået har også steget like jevnt og trutt de siste 10-15 årene, og ønsker du et sted langs kysten er prisene i de mest populære områdene nesten like høye som langs den franske Riviera.

I motsetning til den franske Riviera har vi likevel sett et prisfall i Italia under finanskrisen. Det generelle prisfallet lå opp mot 20 prosent, litt avhengig av område. Du kan fremdeles hente ut deler av denne rabatten, men bør trolig ikke vente for lenge – det er ikke mye av denne igjen i 2016. Byggeaktiviteten er kontrollert og forholdsvis forsiktig, og noe stort lager av usolgte boliger finner du ikke. Dermed vil effekten av finanskrisens prisfall avta ganske raskt med en normalisering av økonomien.

Kjøp gjerne i talia nå. Ingen snarlig prisoppgang i vente, men 5-10 prosents rabatt fra 2007-priser er ikke å forakte – så lenge det varer! Og igjen: Mot kjøp akkurat nå taler en svært sterk eurokurs.

Tyrkia

Tyrkia er ferieboligmarkedet som i løpet av de siste 10 årene har reist seg som en fugl føniks fra den ene krisen etter den andre. Markedet overlevde kontroverser som rasende Muhammedtegning-protester, bråstopp i forbindelse med innføring av nye lover, terroraksjoner fra PKK (kurdiske separatister) og nå urolighetene i forbindelse med situasjonen i Syria. Tyrkia har rett og slett satt seg som ferieboligmarkedet for nordmenn. Og det har satt seg godt.

Men det begynte sent, sammenlignet med markedene rundt Middelhavet. Tyrkia slo første gjennom som ferieboligmarked for alvor i 2003-4, da landets myndigheter innførte nye lover som tillot utenlandske investeringer i langt større grad enn tidligere. Man etterspurte utenlandsk kapital, og svaret kom nærmest over natten: Ferieboligmarkedet eksploderte i en etterspørsel som nok til og med overgikk de mest optimistiske forventningene.

Skeptikerne pekte på to ting: At Tyrkia er et muslimsk land (og derfor presumptivt mindre egnet som turistmål), og at utbyggingen av turist- og ferieboligområdene ville skje uten kontroll. Det viste seg raskt at det muslimske ikke er så fremtredende i turistområdene på sørvest-kysten: Bønneropene fra minaretene er bare eksotiske innslag i gatebildet, og andre begrensninger setter ikke religionen her.

Tyrkias største konkuransefortrinn var og er prisene. De kunne før finanskrisen tilby flotte ferieboliger til langt rimeligere priser enn hovedkonkurrenten Spania, og det i et klima som fullt ut kan måle seg med det syd-spanske. I tillegg var levekostnadene lavere, og lavprisselskapene kunne levere daglige flyavganger til Antalya – utgangspunktet for de fleste av feriestedene langs kysten. I 2007 så det faktisk ut som om Tyrkia var i ferd med å ta igjen Spania som det dominerende utenlandske ferieboligmarkedet for nordmenn, ikke minst fordi de stive spanske boligprisene ikke så ut til å synke – konkuransen til tross.

Så kom altså finanskrisen, som selvsagt også påvirket det tyrkiske markedet. Også her var det bygget mye, og raskt – spesielt i pressområdet Alanya. Enkelte uferdige bygg ble stående som skjeletter, og mye sto usolgt i ferdigstilte anlegg. Prisene sank påtagelig, men aldri like mye som i Spania. Og i motsetning til sin hovedkonkurrent hadde ikke Tyrkia et enormt lager av usolgte boliger da krisen etter hvert begynte å roe seg ned.

I dag er Tyrkia tilbake igjen på banen, men alt er ikke like rosenrødt som før. Politisk uro i Midt-Østen og spesielt krigen i nabolandet Syria gjør at mange tenker seg om to ganger før de kjøper feriebolig i landet, selv om vi tror dette er en sterkt overdrevet frykt.

Prisgunstige Tyrkia er fremdeles populært, selv om veksten nok ikke vil anta den samme bratte kurven som vi så før finanskrisen.

Om vi anbefaler kjøp? Ja, det gjør vi uten særlig forbehold. Stormakten Tyrkia står han av, denne gangen også.

Hellas

Med i vår oversikt fordi vi stadig får spørsmål om det er smart å kjøpe feriebolig i Hellas nå, mens landet er i dyp økonomisk krise. Vårt svar er kort og godt: Nei, det er det dessverre ikke. La oss forklare hvorfor.

Aller først: Ordet ”dessverre” er brukt bevisst, fordi vi virkelig skulle ønske vi med godt hjerte kunne anbefale ferieboligkjøp i Hellas akkurat nå, mens landet lider under den prekære økonomiske situasjonen. Alle greske guder skal vite at landet virkelig trenger tilføring av kapital! Men la det skje gjennom feriebesøk, og ikke boligkjøp – om du ikke har en meget fleksibel og risikovillig lommebok.

For ingen vet hvor den økonomiske (og dermed også politiske) krisen fører Hellas. Går de ut av eurosonen med tid og stunder, eller holder de seg innenfor? Uansett utfall vil begge alternativer medføre knallharde innstramminger i gresk økonomi. Der tidligere ordninger gjorde slik at de aller fleste unndro seg boligskatt – også på ferieboligkjøp, gjennom ”smarte” kjøpsalternativer – vil slike smutthull i loven garantert bli tettet. Det indre ferieboligmarkedet vil stoppe opp, og prisene vil falle ytterligere.

I tillegg må staten øke sine inntekter dramatisk, og finansieringsmetoden vil være økte skatter og avgifter. Her vil luksusprodukter rammes aller først, og ferieboliger – spesielt eiet av utlendinger – vil stå svært laglig til for hogg.

Etter vår mening er situasjonen altså denne: Prisene på ferieboliger vil gå ytterligere ned, og ingen har oversikt over den fremtidige skatten på ferieboliger. I det bildet kan vi ikke, om vi aldri så gjerne ville, anbefale kjøp av feriebolig i Hellas akkurat nå.

Siste artikler