Spania: Dronningen er tilbake!

av , .

Eiendomsmeglere i Spania melder om betydelig aktivitet og klar oppgang i det spanske ferieboligmarkedet. Dermed er Spania kjerringa mot strømmen i et ellers temmelig stillestående marked.

Forhistorien er nemlig slik: 10 år siden hadde Spania rundt 70 prosent av det utenlandske ferieboligmarkedet i Norge, og var den ubestridte dronningen i det europeiske markedet. Det finnes ingen offisielle tall, men det anslås gjerne at rundt 70.000 nordmenn har kjøpt feriebolig i Spania opp gjennom årene. I årene rett forut for finanskrisen i 2008 kjøpte vi nordmenn flere boliger i Spania enn noensinne, men markedsandelen i Norge sank gradvis ned mot 30 prosent av  det totale antall solgte boliger i utlandet. Det forteller mye om utviklingen i det utenlandske ferieboligmarkedet: Vår aksjonsradius som boligkjøpere ble i løpet av tiåret etter årtusenskiftet utvidet betydelig, og plutselig kjøpte vi (nesten) like gjerne feriebolig i Brasil, Kroatia eller Tyrkia som i Spania.

Samtidig forteller det vel så mye om situasjonen i Spania. For det som engang var et billigmarked i forrige årtusen utviklet seg gradvis til å bli et av de dyreste ferieboligmarkedene i Europa. Allerede for ti år siden begynte eiendomsmeglerne i Spania å bekymre seg over de stadig stigende boligprisene: Etterspørselen holdt ikke takt med utbyggingen, særlig fordi mange syntes det ble for dyrt.

Men utbyggerne tok ikke hensyn til dette. Tvert imot, det ble bygget stadig nye ferieboliger i et forrykende tempo – og i voldsomme mengder! Det påstås at det i 2007 ble bygget like mange nye boliger i Spania som i England, Tyskland og Frankrike til sammen! Sikkert er det i alle fall at det ble bygget alt for mye i forhold til salget. Og prisene? Stikk i strid med enhver fornuft fortsatte de å stige!

De første tegnene på det som skulle komme så vi rundt 2005. Flere spanske meglerhus måtte stenge på grunn av manglende omsetning. De tryglet og ba utbyggerne og/eller selgerne om å senke prisene, men snakket for døve ører. Og da det til slutt gikk opp for utbyggerne hva de hadde stelt i stand, var det for sent. Kjøperne var borte, og mange som hadde spekulert i at det spanske ferieboligmarkedet skulle fortsette til himmels (og det var mange, anført av spanjolene selv), måtte selge unna til dumpingpriser for å gjøre opp for sin lånefinansierte spekulasjon.

Flere av de store utbyggerne fikk betalingsproblemer, og noen gikk overende. Bankene begynte å stramme inn, livredde for sin egen sikkerhet. Potensielle boligkjøpere fikk ikke lenger boliglån, og den negative spiralen bare fortsatte. Når så finanskrisen traff Spania midtskips i 2008, var den nærmest bare som glasur å regne på den råtne kaken som utgjorde det spanske boligmarkedet (og Spanias økonomi) på det tidspunktet.

Det endte med akkurat det meglerne og kundene hadde etterspurt gjennom nesten et tiår: Reduksjon i boligprisene. Det ble imidlertid ingen kontrollert korreksjon, men et regelrett krakk. Boligprisene stupte nedover, og enkelte steder kunne du til slutt snappe opp fine eiendommer til under 50 prosent av prisen fra 2007.

I dag finnes det over to millioner usolgte boliger i Spania, om vi regner med annenhåndsmarkedet, privatmarkedet og alt som er godkjent, men ikke ferdig bygget. Skreller vi av det innenlandske boligmarkedet og boliger som er prosjektert og godkjent, men ikke bygget, sitter vi likevel igjen med rundt 700.000 usolgte boliger i Spania. Det er enorme tall. Og det tilsier at vi ikke vil oppleve noen generell prisstigning av betydning i Spania på i alle fall tre til fem år, forutsatt at økonomien snur og viser tegn på bedring.

Når det er sagt, er det temmelige store variasjoner mellom ulike områder i Spania. For det Spanske feriebolig- og turistmarkedet er slett ikke ett og samme marked: Costa Brava (i nord) har andre karakteristika enn Costa Blanca og Costa del Sol, og fastlands-Spania har helt andre karakteristika enn øyene Mallorca, Ibiza og Kanariøyene.

Ser vi først på Costa Brava – kysten nord for Barcelona – er dette et mindre presset område enn kyststripene i sør. Her ble det ikke bygget like ellevilt som for eksempel på Costa del Sol, og boligkrakket traff ikke like hardt. Men prisene sank betydelig også her.

Costa Blanca (og da tar vi med Costa Calida; Murcia-regionen) fikk en tøff reise med stor utbyggingstakt og sviktende etterspørsel frem mot 2007-8. Med finanskrisen på toppen var det fare på ferde for den Murcia-baserte giganten Polaris World, som til slutt måtte gi tapt og i dag styres av bankene. Men mye står ledig, og prisene ligger gode 30-35 prosent under 2007-nivået. Aktivitetsnivået her er stigende, men vi tror det tar flere år før prisene når igjen nivået fra 2007.

Når det gjelder Costa del Sol – Solkysten – var nok dette det området som ble hardest rammet av krisen(e) i Spania. Her er det varmest i fastlands-Spania, og her er den største aktiviteten i feriebolgmarkedet. Det var også her det ble bygget flest boliger i årene frem mot krakket. Solkysten ble i tillegg rammet av en omfattende korrupsjonsskandale, der flere av ordførerne i området ble tatt for bestikkelser i forbindelse med byggetillatelser. Alt i alt ble det avdekket flere lyssky millarder, og dette fikk ringvirkninger blant annet ved at flere ulovlig oppførte bygg rett og slett ble revet. I dag er det ryddet opp i dette gjennom avtaler med staten om hva som får stå og hva som skal ned, men de færreste tror at korrupsjonen er helt borte.

Alt dette gjorde at Costa del Sol ble hardt rammet, og prisene gikk nærmest gjennom gulvet. Det hevdes at enkelte har sikret seg flotte eiendommer rundt Marbella med en rabatt på godt over 50 prosent fra 2007-nivået. Det skal dog understrekes at dette ikke er normalen, men gjerne kjøp av en engelsk selger som selge – og som kan tåle et høyere tap enn euro-selgere fordi han selv har kjøpt i pund. Den normale prisreduksjonen på Costa del Sol etter krakket lå ved årsskiftet 2012-13 rundt 40 prosent i forhold til prisene i 2007. Det skal dog sies at dette gjelder for hele regionen, inkludert det nasjonale boligmarkedet. Prisene på ferieboliger i de populære områdene langs kysten hadde et noe mindre prisfall enn regionens gjennomsnitt. I tillegg vil det alltid være slik at enkelte av de mest ettertraktede områdene nesten ikke opplever prisfall i det hele tatt.

Når det gjelder Kanariøyene, klarer de seg alt i alt bedre enn fastlands-Spania. I all hovedsak skjer kjøp av ferieboliger på Gran Canaria, og i mindre grad på Lanzarote. Fred. Olsen har bygget et nydelig anlegg på sitt La Gomera, og en liten kontingent med nordmenn har funnet sitt paradis her. Under finanskrisen har det stått mer eller mindre stille, men kanskje tar aktiviteten seg opp igjen nå etter den betydelige prisnedgangen? Utbyggingstakten på Gran Canaria har vært jevn, men ikke like ellevill som på Costa del Sol. Likevel fikk også Kanariøyene merke sin del av krisen, og de siste tre årene har vært rolige i eiendomssektoren. Nå melder imidlertid meglerne om en fornyet aktivitet i markedet, og optimismen er på vei tilbake.

Mallorca og Ibiza oppførte seg noe annerledes under krisen. Her har utbyggingen vært mye strengere kontrollert og posjonert, og selv om også de populære øyene i Middelhavet opplevde en viss prisnedgang fra 2008 til i dag, har den aldri rundet 30 prosent. Fremdeles synker boligprisene på Mallorca, men ikke like mye som på fastlandet.

Hva skjer i det spanske boligmarkedet de neste par-tre årene? Vi tror prisene fortsatt vil synke noe, til tross for en betydelig økning i antall utenlandske ferieboligkjøp. Dette skyldes selvsagt det store antallet usolgte boliger, men først og fremst de store problemene i Spanias økonomi med en arbeidsløshet som stadig når nye og skremmende høyder. I tillegg til det er spanske banker fremdeles svært restriktive med å innvilge boliglån til spanjoler. Meglere vi har snakket med i Marbella forteller at de har flere spanske potensielle kjøpere på boliger, men at de samme kjøperne ikke får boliglån i spanske banker.

Det er altså ingen grunn til å kjøpe eiendom i Spania i dag, om du kun er ute etter kortsiktig gevinst ved resalg. Når det er sagt, vet selv ikke spanske banker med sikkerhet hvordan prisutviklinen vil være de neste par årene. Vi ser at de beste boligene til rabatterte “krisepriser” selger godt for øyeblikket, og kanskje er ikke vinduet for de beste billigboligene åpent så langt frem i tid som 2015. Og bare så det er sagt, helt til slutt: Spania er det klart livligste av de europeiske ferieboligmarkedene akkurat nå, selvsagt ansporet av den betydelige prisnedgangen. Og av avgiftsletter på nybygg innført av spanske myndigheter for å sette ytterligere fart på boligsalget.

Vår påstand: Tiden er inne for gode ferieboligkjøp i Spania. Trolig skal prisene ytterligere ned før det snur, men tar du sjansen på å vente? Det gode liv passerer kanskje i mellomtiden, vet du…

For deg som søker feriebolig: Marbella Estates

Siste artikler