(Foto: Georg Aalen)

Brasil – verdens beste eiendomsmarked?

av , .

Interessen for Brasil tar seg opp igjen. Svak valuta og nærstående internasjonale sportsbegivenheter som VM og OL gjør at Brasil i dag er «hottere» i Norge enn noen gang før!

Men markedet er annerledes… Mens nordmennene i de gylne årene 2004 til 2007 kun sverget til ferieboliger på Brasils vakre strender, ser vi nå at nordmennene også investerer i andre typer produkter. Dagens kjøpere krever mer enn et basseng og en fin havutsikt, og Brasil har mye mer å tilby enn det. Folk ønsker nærhet til restauranter, uteliv, fotball, kultur og den urbane livstilen byen har å by på.

Byleiligheter blir mer og mer populære, og det er knapt noe sted i verden man får mer luksus for pengene enn i Brasil. Med riktig veiledning og litt flaks kan du bli den lykkelige eier av en splitter ny 80 kvadratmeter stor skyskraperleilighet med heis, bassengområde og underjordisk parkering for 200.000 rais, som med dagens kurs ikke er mer enn 560.000 kroner!

Tenker mer med hodet enn med hjertet

– I dagens marked opplever vi også at folk er mer bevisst på selve investeringen og tenker mer med hodet enn med hjertet. Idéen om å kjøpe en leilighet, bruke den selv og leie ut innimellom har vært den tradisjonelle tilnærmingen nordmenn har hatt når de investerte i Brasil. Men i dag tenker folk annerledes. Uansett hvor stor Brasil-entusiast du er, vil det være én realitet du aldri kommer unna: Brasil ligger langt vekk fra Norge. Du vil altså ikke kunne bruke en feriebolig i Brasil like ofte som en leilighet i Spania, og derfor er det troen på Brasil og vekst i eiendomsmarkedet som får mange til å investere. Og da er ikke det viktigeste å ha en feriebolig som er klar når du kommer til Brasil; det er selve investeringen og resultatetene som teller. I dagens marked er det spesielt tomter for kortsiktig og langsiktig investering og husbankboliger som virkelig selger i det norske markedet. Mange nordmenn investerer også i næringseiendom som kontorsaler og butikklokaler, og da vi i høst lanserte kontorbygget CTC ble 50 kontorseksjoner til ca 500.000 kroner per stykk revet bort av norske kjøpere, forteller Andre Aalen i Brasil Invest.

Det kan kanskje høres rart ut, men slike eiendommer en noe av det enkleste for nordmenn å eie og leie ut, og det som gir mest avkastning. Leieforholdene er langsiktige og administreres av profesjonelle utleiemeglere som kun tar 10 prosent for å skaffe leietaker, administrere leieforholdet og ta seg av alt det praktiske slik at eieren ikke trenger å tenke på noe. Utleiemegleren garanterer også husleien, som jevnt over ligger på ca 0,8 prosent av eiendommens verdi. Da dekkes også fellesutgifter, strøm, skatter og vedlikehold av leietakeren. Kort og godt kan man da si at dersom du har 500.000 rais investert i Brasil skal dette gi en netto leieinntekt på ca 3.600 rais per måned etter at utleiemeglerens honorar og alle andre kostnader er trukket fra. Denne realiteten kan nok få alle de som sliter med å få endene til å møtes med korttidsutleie på andre tanker…

Andre_Aalen

ANDRE AALEN har sammen med sin bror Georg etablert seg som eiendomsutvikler i Fortaleza i Brasil. Gjennom selskapet Brasil Invest har brødrene hjulpet nordmenn med boligkjøp i Brasil siden 2004.
(Foto: Georg Aalen)

 

Dyr kapital gir muligheter for norske investorer

Brasil er et land der tilgang på finansiering er begrenset på grunn av høye kapitalkostnader. Det er et godt utgangspunkt for investorer fra andre land for å oppnå høy avkastning på investeringer.

For å kunne gjøre gode investeringer i Brasil er du nødt til å ha kjennskap til de økonomiske forholdene i landet. Mens kapital i Norge er billig som følge av lav rente og lett tilgjengelig som følge av gode finansieringsordninger, er forholdene i Brasil nesten motsatt:

• Det er lite kapital tilgjengelig i markedet siden bankfinansiering ikke er allment tilgjengelig. Banksystemet er så rigid og byråkratisk at selv vanlig boligfinansiering er en sjeldenhet.

• Den lille kapitalen som finnes er svært dyr, og rentenivået for enkelte finansieringsprodukter er vanligvis mange ganger høyere enn i Norge.

En norsk investor vil dermed ha spesielt gode muligheter for å tjene penger i Brasil, siden han eller hun i sitt hjemland har enkel tilgang til billig kapital og kan investere denne i et land der kapital er etterspurt og har en langt høyere kostnad. Eller sagt på en annen måte så investerer du i et land der “Cash is King”.

Mangelen på kapital i markedet skaper muligheter for å gjøre meget lukrative kjøp og investeringer for deg som har kapital tilgjengelig, og nedenfor følger noen helt enkle eksempler:

• Boligprisene er lave som følge av at det er liten tilgang til boligfinansiering for boligkjøpere. I mangel av banker til å finansiere boligkjøperne må entreprenørene selv finansiere disse ved å la nedbetalingen av boligen skje over et tidsrom som strekker seg opp til 10 år etter ferdigstillelse av bygget. Dette gjør at entreprenøren kun mottar ca 20 prosent av kjøpesummen i form av innbetalinger fra kjøper under byggeperioden, og må løse det resterende kapitalbehovet ved å samarbeide med private investorer.

• Selskaper og privatpersoner som driver forretninger har ikke et finansieringssystem å støtte seg til på samme måte som i Norge. Dette gjør det ikke bare vanskelig å få tak i nødvendig kapital for å få forretningen til å vokse, men gjør også virksomheten langt mer utsatt for likviditetsproblemer. I Norge løses et likviditetsproblem vanligvis med kassakreditt, factoring eller banklån, men siden disse mulighetene ikke finnes i Brasil er løsningen stort sett å selge en eiendom for å dekke inn kapitalbehovet. Og vi vet alle at den som må selge en eiendom i full fart ikke kan forvente å få en god pris, noe som medfører at etablerte investorer stadig får tilbud om å kjøpe eiendommer til meget lave priser.

– Vi kunne ha listet opp mange slike eksempler, men budskapet vårt er uansett at Brasil er et land der den som har kapital enkelt kan tjene mer penger, siden nettopp mangelen på kapital gjør at man får godt betalt for den, sier Andre Aalen.

Brasilianske priser var nøkkelen

Brasil Invest er en av de få Brasil-leverandørene som har overlevd fra den første tiden rundt 2003-2004, og det skyldes utelukkende at selskapet valgte ”brasiliansk markedspris” som forretningsstrategi. Mens mange skandinaviske selskaper utviklet og solgte overprisede og dårlige produkter til sine landsmenn, valgte de å utvikle ferieboliger av høy kvalitet som var attraktive for både det lokale, nasjonale og internasjonale markedet – og selge disse til brasiliansk markedspris, også til nordmenn.

– Da salget i Norge stanset opp, kunne vi heldigvis fortsette å selge produktene våre som før og kundene våre som hadde kjøpt i investeringsøyemed kunne gjøre det samme. Vi ser også ofte at når anleggene våre er ferdige så er sluttbrukerene brasilianere, noe som viser at våre produkter har tillit og er attraktive i det brasilianske markedet. Noen av de norske kundene våre velger å sitte med leilighetene for eget bruk og utleie, mens de fleste velger å selge for å gå videre inn i andre prosjekter. Flertallet tar med seg store gevinster, ingen har tapt penger så langt vi kjenner til, forteller Andre Aalen.

Da ferieboligmarkedet kjølnet

Eiendomsprisene i Nordøst-Brasil og særlig Ceara som er det området Brasil Invest opererer i har steget raskt i takt med den raske utviklingen, noe som har gjort at kundeporteføljen deres har vokst jevnt fra de startet opp i 2004. Brasil Invest er i dag involvert i 26 byggeprosjekter med til sammen 7.000 boenheter. Selskapet forvalter over 2.500 eiendommer i egen regi eller på vegne av kunder. Og kundene har slett ikke mistet interessen for Brasil, men når ferieboligmarkedet kjølnet av i 2008 måtte de tenke i annen retning. De satte da i gang med å utvikle skyskrapere for den stadig voksende mellomklassen, og så fort at kjøpekraften hos brasilianerne ikke manglet. Det første prosjektet var to tvillingtårn på 22 etasjer med 88 leiligheter til ca 1,2 million norske kroner, og da de så at hele prosjektet ble revet bort på ca 6 måneder var grunnlaget lagt for å satse i denne retningen. Prosjektet overleveres i disse dager.

En gavepakke fra presidenten

– Men i 2009 fikk vi rene gavepakken servert på et sølvfat, innrømmer Andre Aalen.

President Lula lanserte da den sosiale tiltaksplanen ”Mitt hjem – Mitt liv”, et statlig finansiert husbankprogram for bygging av en million boliger, der staten gir kjøperen inntil 20 prosent egenkapital og resten av kjøpesummen finansieres med et langsiktig husbanklån med lav rente. Kriteriene for å delta i programmet er romslige, så bare man har en fast jobb kan man få seg et nytt hus og uten å skyte inn egenkapital. Hvem vil ikke kjøpe seg hus til slike vilkår? Dette har ført til at folk står i kø for å sikre seg en bolig. Programmet har blitt så populært at Lulas etterfølger, President Dilma, økte bevilgningen med ytterligere 2,6 millioner boliger som skal være ferdigstilt før fotball-VM i 2014.

– Da vi satte oss inn i programmet hadde vi vanskelig for å tro at dette kunne være sant, så vi startet med å studere hvordan dette fungerte og så oss ut aktuelle tomter, forteller Andre Aalen.

– Det settes strenge krav til de leverandørene som kan delta i programmet – spesielt om man samtidig skal ha retten til å representere den statlige banken Caixa Economica, som forvalter de økonomiske resursene. Det å bli godkjent som offisiell bankrepresentant for statsbanken var en lang prosess som krevde mye av oss og våre ansatte, men nå som vi har kommet gjennom nåløyet har vi tilgang til det største markdet i landet som er lønnsmottakeren eller mannen i gaten, forteller han.

– Med en slik situasjon var det ikke annet å gjøre enn å gripe muligheten, og høsten 2010 lanserte vi vårt første husbankprosjekt Viva a Vida for kundene i Norge, som kunne kjøpe boligtomter til ca 30.000 kroner og/eller bygge husbankhus for ca 130.000 kroner. Det tok fullstendig av, og på litt over et halvt år solgte vi over 200 eiendommer til norske kunder som ønsket å investere i husbankprogrammet. Det vil si mer enn én eiendom for dagen i det norske markedet, som i årene før hadde stått nesten i ro! I 2011 lanserte vi flere nye prosjekter for de norske kundene, og etter to år har vi solgt over 2.000 husbanktomter og har ferdigstilt over 100 husbankboliger.

Nok en god nyhet

– Det er nok det at programmet er statlig, ressursene bevilget gjennom bank og ikke minst at alle vet hvor sårt disse husene trengs, som gjør at nordmenn tør å satse på nytt i Brasil etter alt det negative som har stått, mener Andre Aalen.

– Og rett før nyttår i fjor fikk vi enda en god nyhet. Den 01.12.11 publiserte myndighetene at de vil redusere skattesatsen for utbyggere til kun 1 prosent. Skatteinsentivet gjelder utbyggere som produserer og selger husbankboliger med pris inntil 85.000 rais. En slik skattereduksjon representerer et stort beløp, og sender en entydig melding til markedet: Bygg flere husbankboliger som koster inntil 85.000 rais! (I ettertid har denne grensen blitt økt til 100.000 rais, noe som gjør at man kan ta høyere betalt for boligene.) Dette beviser også det som vi hele tiden har sagt, nemlig at flaskehalsen i boligprogrammet verken er mangel på huskjøpere eller bankfinansiering, men rett og slett mangel på boliger som følge av liten tilgang til brofinansiering (finansiering er kun til sluttbruker, og pengene slippes først ved ferdigstilt bolig). I motsatt fall ville disse skattelettene ikke blitt gitt til utbyggerne, men til huskjøperne.

Ventelister

I Brasil Invest sitt boligutviklingsprogram kan privatpersoner og bedrifter delta som tomtekjøpere eller som boligbyggere. En tomtekjøper er en privatperson eller et selskap som kjøper en tomt eller en ideell andel i et regulert byggefelt, og får eierskapet til denne. Deretter kan han velge å sitte på tomten, for så å selge den på et senere tidspunkt.

– Erfaringsmessig vet vi fra tilsvarende prosjekter at disse tomtene vanligvis får en stor verdistigning parallelt som byggefeltet utvikler seg, siden infrastruktur og flere boliger kommer opp. Tomtekjøperen kan også velge å delta videre som boligbygger ved at han i tillegg til å kjøpe tomt, også bygger en selvfinansiert bolig på tomten. Boligen må være en av de typene som er presentert i prospektet, slik at den ved ferdigstillelse kan selges til en sluttbruker med finansiering fra den brasilianske husbanken Caixa Economica Federal. Det betyr at når et hus er ferdigstilt i henhold til bankens krav og solgt til en kjøper som har fått godkjent sin finansiering, vil banken utbetale kjøpesummen direkte til selgeren på vegne av kjøper. Prosessen er enkel, rask og forholdsvis lite byråkratisk, sier Aalen.

Det er stor pågang for denne type boliger, og i enkelte distrikter er det ventelister for å få kjøpt. I prosjektet Viva a Vida har Brail Invest måttet stanse salget i flere måneder fordi pågangen av kjøpere er større enn det de klarer å produsere.

– Man skal jo på en måte være glad for at dette er situasjonen, men vi klarer likevel ikke å la være å tenke på alle de husene vi kunne ha bygget dersom man hadde hatt mer kapital tilgjengelig. Vi føler at vi har nådd et punkt der vi er avhengig av mer ekstern kapital for å kunne øke produksjonen ytterligere, og kan tilby investorer å byggeboliger som allerede er forhåndsolgt til priser som ligger mellom 30 og 40 prosent over det som er total byggekostnad. Med tre millioner boliger i bestilling vil det være mer enn nok til oss alle, så hvorfor skal vi da konkurrere med våre egne landsmenn? Vi vil aldri klare å bygge hele denne kvoten uansett!

En god gjerning

Når vi sier at nordmenn bygger eller kjøper hus er det egentlig litt misvisende. Det de gjør er egentlig å finansiere bygging av hus som ved ferdigstillelse videreselges til en brasiliansk kjøper samtidig som husbanken utbetaler pengene.

Husbankprogrammet er bra på alle måter, men det har også vært innkjøringsproblemer ved at banken og kommunene ikke har vært godt nok bemannet til å håndtere det ekstra arbeidet som et sosialt boligprogram av denne størrelsen utløser. For 3,6 millioner boliger er ikke noen liten ordre, selv i Brasil. Mange må basere seg på å bygge med egenkapital, og da går det sakte å bygge over tre millioner boliger. På den annen side er det nettopp denne mangelen på brofinansiering som gjør at investorer tjener veldig godt på å bygge hus. En tomt koster ca 30.000 kroner og bygging av et hus på 69 kvadratmeter koster ca 130.000 kroner – det vil si en samlet investering på ca 160.000 kroner. Byggperioden for et hus i Viva o Sonhoer er ca 7 måneder, og huset vil når det er ferdig kunne selges for ca 230.000 kroner. Etter at huset er ferdigstilt må man påregne ytterligere tre måneder på å motta ferdigattest og gjennomføre finansieringsprosessen med husbanken. Da er man oppe i ti måneder, men det kan være lurt å beregne et år på hele operasjonen slik at man har litt marginer dersom det skulle oppstå streiker eller andre ufortutsette ting. Brasil Invest står for bygging, salg og administrasjon, slik at kunden ikke trenger å tenke på noe. Fortjenestemarginen har etter fratrekk av salgsomkostninger ligget på mellom 25 og 35 prosent.

– Men vi har kunder som var inne tidlig i programmet som har klart å oppnå 50 prosent avkastning bare på å kjøpe tomter og videreselge disse. Boligen er også aktuell som utleieobjekt for kunder som ønsker dette. sier Andre Aalen.

Samtidig er det ikke å komme forbi at man ved å delta i bygging av boliger faktisk gjør en god gjerning, da disse boligene virkelig trengs.

– Det er mye man kan investere i og tjene penger på som enten forurenser miljø eller skaper ubehag for omverdenen, mens vi i vårt tilfelle vet at boligprogrammet vårt har mer å tilby enn kun økonomisk profitt. Den som har vært i Brasil har jo sett de dårlige boforholdene som deler av befolkningen lever under, og for hvert hus vi bygger forandrer vi hverdagen til en familie. Det gjør også at husbankprosjektene blir godt mottatt i lokalmiljøet. Når vi er på befaring på byggeplassene ser vi alltid lokale innbyggere i alle aldre som følger med på byggingen med store øyne, og er stolte over at nærområdet blir opprustet. Vi føler at folkene i nærområdet passer på oss, for aldri har det forekommet hærverk eller tyverier på noen av husbanktomtene. De lokale småguttene dukker til og med opp på byggeplassen og vil hjelpe til med byggingen, bære stein og lempe plank, men her må vi konsekvent vise dem bort fra byggeplassen da arbeidslovgivning og sikkerhet tross alt må gå foran dugnadsånden.

– Myndighetene subsidierer egenkapitalen slik at huskjøperen kun betaler 1.000 rais i kontraktsforskudd og 300 rais per måned i avdrag for et flunkende nytt hus. Ikke rart at man selger som varmt hvetebrød da, påpeker Andre Aalen.

Vekst også i ferieboligmarkedet

De gode økonomiske utsiktene blaant annet i forbindelse med utvikling av de giganitiske oljefeltene og både Fotball-VM og OL nært forestående har gjort at etterspørselen etter ferieboliger også har begynt å ta seg opp. Men kjøperne er mer differensiert enn tidligere, mener Aalen.

– Foruten den klassiske ferieboligkjøperen som skal leie ut og feriere selv, ser vi at mange av de som kjøper ferieboliger har en eller annen tilknytning til Brasil. Det dreier seg om alt fra personer som jobber eller har planer om å jobbe i oljeindustrien til eiendomsinvestorer som ønsker en base når de er nede for å følge opp investeringene. Og det er ingen grunn til å være redde for å investere i ferieboliger, for det er i hvertfall ikke brasilianerne så lenge boligene ligger på riktig sted, bygges av en seriøs leverandør og er riktig priset. Når prosjektet Golf Ville ble lansert i Beach Park ble 800 leiligheter revet bort på få måneder, og de fleste kjøperne var lokale. Ingen kjenner vel markedet bedre enn brasilianerne selv!

– Å kjøpe eiendom i Brasil er en sikker investering om man går frem på riktig måte: Gjør det på samme måten som du ville gjort det hjemme. Bruk seriøse leverandører med meglerautorisasjon og sporbare referanser, som har økonomi til å stå til ansvar for det de gjør.

Natal-affæren

– Har du hørt om hva som skjedde i Natal? spør Andre Aalen, og sikter til den etter hvert så godt kjente Natal-affæren der norske kriminelle ble avslørt da de hvitvasket penger gjennom eiendomsinvesteringer.

– Det skjedde nok både litt av hvert, og det er ingen tvil om at alle de negative medieomtalene har gjort mange skeptiske til å investere i Brasil. Men alle problemene som har vært i Brasil har også ført til noe positivt. For et første er folk blitt mer forsiktige når de investerer, og det er bra. Og dette økte kravet til forventninger har videre ført til at det ikke er rom for useriøse leverandører. Etter Natalsaken opplevde vi at det var vanskelig å selge Brasil-eiendom i Norge. Vår utfordring ble da å forklare dem at dette uten unntak skjedde fordi leverandørene ikke fulgte reglene for utvikling, salg og oppføring av boliger. Vi viser dem at det finnes mekanismer og regelverk som sikrer boligkjøpet her som i de andre land i verden, sier han.

– Vi har i løpet av de siste årene bistått svært mange norske kjøpergrupper som har hatt problemer, og kjenner de fleste sakene ut og inn. Så når folk viser til disse skrekkeksemplene er det som oftest enkelt for oss å skissere opp hvordan det skulle vært gjort, og hva som ble gjort feil. Det er ikke nok å ha brasilianske autorisasjoner og utmerkelser, for de norske kundene våre vet ikke hva disse representerer. Derfor har vi brukt store deler av siste året til å sertifisere bedriften vår i henhold til den internasjonale kvalitetsnormen ISO 9001. Og for at denne prosessen skulle fremstå som troverdig valgte vi å benytte Det Norske Veritas til å utføre selve sertifiseringen. Dette gjør det enklere for kunden å forsvare Brasil-investeringen både overfor seg selv, venner, familie og kolleger. Da tilliten til Brasil var på det laveste opplevde vi til og med at kunder ba oss om å være diskre vår vi kontaktet de. Det var viktig at ”ingenting kom ut” for å unngå ekle kommentarer fra omgangskretsen. I dag kan alle gå med hodet hevet, for i en tid der verdens eiendomsmarkeder stuper kan vi nå lese at Brasil er det landet der eiendomsmarkedet har størst vekst!

Stortinget på besøk

Det er bemerkelsesverdig hvor glade nordmenn er blitt i Brasil. Over 1.000 nordmenn har boliger eller investeringer i nordøstlige delen av landet. Og med et så stort antall nordmenn som investerer, reiser, eier boliger, gifter seg, skiller seg, får barn eller dør skaper dette behov for nye tjenester. Brasil Invest har derfor også utviklet seg i retning av å bli en servicebedrift som i løpet av de siste årene har bistått alt fra nyforelskete mennesker med å gifte seg til arveoppgjør. De har bistått generalkonsulen i Rio de Janeiro i enkelte sammenhenger og hjulpet norske bedrifter som skal etablere seg i Brasil med å åpne datterselskaper og skaffet arbeidstillatelse til de ansatte.

– Det var således med ærbørighet vi for en tid tilbake mottok en fullmakt med emblemet til Det norske Storting for å bistå Stortingets Justiskomite i forbindelse med oppdrag i Brasil, som blant annet inkluderte møte med politisjefen i Natal og audiens i guvernørpalasset, forteller Andre Aalen.

Brasil er et åpent land for utlendinger, og å få oppholdstillatelse her er enkelt. Du kan søke som pensjonist om du kan dokumentere pensjon på 2.000 USD, eller på grunnlag av familieforening om du gifter deg eller får barn.

– Men de fleste av våre kunder søker investorvisum, der kravet er at man investerer minimum 150.000 rais, forteller han.

Det er hyggelig å konstatere at vi nordmenn har klart å utrette mye positivt i Fortaleza til tross for de vanskelighetene som leverandørene har hatt med Natalkrisen og finanskrisen i Europa. På strendene utenfor Fortaleza vil man finne mange vakre spor etter norsk virksomhet. Catu Residence er et av de største ferdigstilte prosjektene i Ceara med 740 leiligheter. Nordmenn deltar tungt i myndighetenes program ”Mitt hjem – Mitt liv” for bygging av 3,6 millioner husbankboliger for brasilianske familier, og det er noe alle nordmenn kan være stolte av. Så vi nordmenn har satt igjen noen spor etter oss, og flere skal det bli.

– Nordmenn har mye mer igjen for å samarbeide i Brasil, og husbankprogrammet er et godt eksempel på det. Dersom vi samarbeider kan vi oppnå stordriftsfordeler som vil reduserer både tomtekostnad, administrasjonskostnad og byggekostnad på prosjektene, og ha en større slagkraft overfor myndighetene og andre konkurrenter. De mulighetene som finnes i Brasil i årene frem mot VM og OL finnes neppe noe annet sted i verden, og her er vi på rett sted til rett tid. Vi oppfordrer derfor bransjefolk og investorer til å ta kontakt med hverandre slik at vi sammen kan utrette store ting i Brasil i disse gylne årene som er i vente, avslutter Andre Aalen.

For deg som ønsker å vite mer om eiendomsinvesteringer i Brasil: Brasil Invest.

Siste artikler